0341-9899 7222 | 03461-3040 11 | 034772-89 9898 | info@hs-ib.de
Auszeichnungen

Immobilienverrentung: das nächste große Ding?

Ist die Immobilienverrentung als Alternative zum Verkauf "das nächste große Ding"? Die Verrentung der eigenen Immobilie kann sich durchaus lohnen. Es kommt aber sehr auf die jeweilige Lebenssituation an.

Immobilienverrentung

Alternative zum Verkauf?

"Seine Immobilie zu Geld zu machen, ohne sie komplett zu verkaufen und ohne ausziehen zu müssen, davon träumen vor allem ältere Verkäufer. Möglichkeiten dazu gibt es einige. Hier ein Überblick über die aktuell gängigsten Modelle." [Bellevue-Magazin 1/2022]
Offenbar wird das Versprechen der "kostenlosen Wertermittlung" langsam out, denn nunmehr zeigen zahlreiche TV-Werbungen, Internet- und Zeitungsanzeigen oder Displays an Straßenbahn- und Bushaltestellen einschlägiger Anbieter die Themen Teilverkauf und Immobilienverrentung.

Übrigens: alles zur größten Branchenlüge, der "kostenlosen Wertermittlung für Ihre Immobilie" finden Sie in unserem Erklärvideo unter diesem Link.

Wie so Vieles kommt dieser Trend ebenfalls aus den USA und Großbritanien. Gerade in der Immobilienbranche sind diese Ursprünge tatsächlich nicht immer schlecht, so wurden Themen wie "microhome" oder "Bieterverfahren" und die Tendenz zur "Lebensabschnittsimmobilie" ebenfalls ursächlich dort entwickelt.
Hintergrund der Immobilienverrentung ist die Idee, dass die Kosten der eigenen Immobilie und des eigenen Lebensstandards die nach dem Arbeitsleben verbleibende Rente übersteigt. In den Herkunftsländern kennt man die Modelle, die Rente durch die eigengenutzte Immobilie aufzubessern, unter dem Slogan "eat your brick" ("Iss deine Steine"). Allein schon vor dem monetären Hintergrund muss man jedoch festhalten, dass ein:e Immobilienbesitzer:in, der/die bei einer Bank ein Darlehen erhält, ist kein:e Immobilien-Verrenter:in. Die Kalkulation der Verrentung bzw. des Teilverkaufs ist schließlich auch immer eine Wette auf die finanziellen Verhältnisse bzw. Lebenszeit der Verrenterin.

Leibrente

Beim Immobilienverkauf gegen Leibrente verkauft der Eigentümer sein Eigenheim, bleibt allerdings weiterhin darin wohnen und erhält ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht (in der Regel bis zum Tod des Verkäufers). Je nach Absprache zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten bis zum Lebensende. Die Höhe der Zahlungen richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Alter des Verkäufers bei Vertragsabschluss. Nach dem Tod des Verkäufers erlischt das Wohnrecht.

Wohnrecht

Im Falle des Verkaufs hat der Berechtigte bei diesem Modell ein lebenslanges Wohnrecht - kann die Immobilie sein ganzes Leben lange also selbst bewohnen, ohne noch der Eigentümer zu sein. Das Wohnrecht wird vom Kaufpreis abgezogen und endet erst mit dem Ableben des Berechtigten. Es wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und regelt damit das Verhältnis des Berechtigten zum Grundstück - unabhängig von anderen Personen. Das beinhaltet auch, dass das Wohnrecht bestehen bleibt, wenn die Immobilie verkauft wird. Die eingetragene Dienstbarkeit wirkt dann auch gegenüber einem möglichen neuen Eigentümer. Das Wohnrecht ist in der Regel unentgeltlich, jedoch kommt der Inhaber des Wohnrechts in der Regel für die Strom- und Heizkosten auf. Als Faustregel kann gelten, dass vom Wohnrechtsberechtigten diejenigen Kosten zu tragen sind, die nicht durch die Immobilie selbst, sondern erst durch die Nutzung derselben entstehen.
Zu beachten ist, dass die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht einer notariellen Beurkundung bedarf und eine Besteuerung anfallen kann, wenn der Fiskus den Sachverhalt wie eine Schenkung betrachtet.
 

Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf wird nicht das komplette Objekt veräußert, sondern lediglich zum Beispiel 20% oder 50% - je nachdem, wie viel Liquidität benötigt wird. Dieses Geld steht in einer Summe sofort zur Verfügung. Der Käufer wird zum stillen Teilhaber des Objektes, während der ursprüngliche Eigentümer weiter in der Immobilie wohnt oder sie vermietet. Für ihn wird im Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen, der die vollumfängliche Nutzung der Immobilie gewährleistet. Teilverkäufe sind sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen und Grundstücken möglich. Ein Teilverkauf kommt in der Regel dann in Frage, wenn die gewünschte Auszahlungssumme die noch bestehende Restschuld übersteigt. Je nach Ausgestaltung des Vertrages kann auch ein späterer Rückkauf vereinbart werden. Achtung: Bei Immobilienverkäufen kann eine "Spekulationssteuer" anfallen. Diese wird auf die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gezahlt.

Nießbrauch

Hier erfolgt der Immobilienverkauf unter dem Vorbehalt einer lebenslangen (oder zeitlich befristeten) Nutzung durch den vorherigen Eigentümer. Aus dem Verkauf erhalten Sie eine Geldsumme und ein Nießbrauchrecht auf die Immobilie. Von diesem Nutzungsrecht ist die eigene Nutzung, aber auch die Vermietung an Dritte umfasst. Somit bleibt beim Nießbrauch als Immobilienverrentung der Verkäufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. In der Regel erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung direkt nach dem Verkauf. Im Unterschied zum Wohnrecht darf der Eigentümer in dem Haus oder der Wohnung nicht nur wohnen, sondern er darf die Räumlichkeiten auch vermieten. Dies hat den großen Vorteil, dass der Nießbraucher sich zum Umzug in ein Pflegeheim, zu den Kindern etc. entschieden und die Immobilie dennoch weiter in Form der Vermietung für sich nutzen kann.
Ebenso wie beim Wohnrecht muss für die Wirksamkeit des Nießbrauchs dieser im Grundbuch eingetragen werden. Und wie beim Wohnrecht ist der Nutzer der Nießbrauchrechte dafür verantwortlich, kleinere Reparaturen an der Immobilie vorzunehmen. Größere Reparaturen muss der Immobilieneigentümer tragen. Achtung: Wer im Rahmen des Nießbrauchs Mieteinnahmen erhält, muss diese eventuell versteuern.


 

»Die Verrentung oder der Teilverkauf einer Immobilie kann eine echte Alternative zum Verkauf des Hauses sein. Es kommt jedoch sehr stark auf die individuellen Gegebenheiten an.«
Hagen Herholdt (Geschäftsführer)

Sie möchten sich von unseren Immobilienprofis zu den Themen Verkauf, Verrentung oder Teilverkauf beraten lassen? Nutzen Sie einfach unser Eigentümerformular oder vereinbaren Sie einen Termin unter 0341-98 99 7222. Wir freuen uns auf Sie.
 

Back to the news

your quick and direct contact to us

Leipzig
info@hs-ib.de
Phone.: 0341-9899 7222

Saalekreis
info@hs-ib.de
Phone.: 03461-3040 11

Mansfeld-Südharz
info@hs-ib.de
Phone.: 034772-89 9898

HS Immobilienberatung

Qualitäts-Immobilienmakler- und Sachverständigenbüro für Mitteldeutschland: Halle, Leipzig, Merseburg, Weißenfels, Naumburg und Eisleben